- Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l'AG, il ne les prend pas.
- Trois obligations socles : tenir la comptabilité séparée, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, et convoquer l’AG au moins une fois par an.
- Son mandat est limité dans le temps (3 ans maximum) et son contrat, encadré par un contrat-type, est votable et révocable en AG.
Le rôle du syndic
Le syndic assure la gestion administrative, financière et technique de la copropriété. Il représente le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile et devant les tribunaux. Concrètement, il prépare le budget, appelle les fonds, règle les prestataires, tient les assemblées et fait exécuter les travaux votés.
Il n'est pas un décideur : il applique les décisions collectives. C'est cette distinction — exécution contre décision — qui structure l'essentiel des litiges entre copropriétaires et syndic.
Votre syndic dépasse-t-il son mandat ? Vérifiez si l'acte contesté relevait d'une décision d'AG. Si oui, et qu'elle n'a pas été votée, l'acte peut être irrégulier.
Obligations légales
La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application imposent au syndic un socle d'obligations non négociables, que son contrat ne peut pas écarter.
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Comptes et pièces justificatives
- Contrats en cours
- Procès-verbaux d'AG
- Diagnostics techniques
- Fiche synthétique de la copropriété
Limites de ses pouvoirs
En dehors de l'urgence (une réparation nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble), le syndic ne peut engager de dépense ni signer de contrat important sans autorisation de l'assemblée. Il ne peut pas non plus modifier seul la répartition des charges, ni s'opposer à l'accès aux pièces comptables demandé par le conseil syndical.
Tableau de synthèse
| Acte | Qui décide | Contrôle |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien courant | Syndic (budget voté) | Budget prévisionnel |
| Gros travaux hors budget | Assemblée générale | Vote + devis |
| Signature d'un contrat > seuil | Assemblée générale | Mise en concurrence |
| Réparation urgente | Syndic seul | Information a posteriori |
| Répartition des charges | Règlement de copropriété | Aucune modif. unilatérale |
↔ Tableau défilable sur mobile · imprimable en A4
Approfondir : les sous-guides
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — statut de la copropriété (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
- Contrat-type de syndic — annexe du décret n° 2015-342